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本次疫情,对地产20强的影响有多大?该如何调整战略?

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发表于 2020-2-9 08:49:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
突如其来的新型冠状肺炎,将所有人卷入了一场病毒阻击战中。
疫情至今50多天,各行业都被强行按下“暂停键”。此时的房地产行业,同样陷入了“泥潭”之中,等待房企的或将是一场严峻的经营考验:销售额减少、施工延期、管理费用和债务利息,让行业内多数企业深感压力巨大。
为探究本次疫情给各房企带来的具体影响,我们来尝试做一组定量测算。看看短期内,疫情的影响对地产公司的经营冲击到底有多大?
由于当前多数房地产企业并未正式披露2019年年报,最新的财务模拟数据有这样的分析:
1、以克而瑞公布的2019年销售排名前20房企为样本,进行总体样本分析;
2、以2019年上半年度各企业的财务数据为参考,采取同比类推法(即由去年同时期数据预测本时期数据)进行定量预测分析。
这里,笔者仅作抛砖引玉,略作推演,以供参考。
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疫情对房地产2,3月销售总额影响
预估在10.6~18.4%之间
假设前提:疫情影响从2020年1月末开始产生,从2月开始全部显现。
开工将延误1-2个月,第一季度销售惨淡,2月销售将创历史新低。
我们先复盘一下房地产行业受疫情影响的时间链。
2020年1月26日,中房协“11字”倡议,百逾城售楼处关闭。与此同时,国务院办公厅发布延长2020年春节假期至2月2日。紧随其后,各省市相继公布了所在省市企业开工时间,80%省市规定开工时间不得早于2月10日,至此,房地产“战疫”进入高潮。
目前,疫情仍处于高发期,即便10日开工,大多数企业仍只能采取弹性办公的形式。虽这种办公模式对地产公司的后台部门,即设计部门、财务管理部门及行政管理部门等没有太大影响,但对需要现场作业完成的工程团队和需要带客户看房才能完成销售团队来说,远程办公的模式基本无法采用。
虽如今各大品牌地产公司都开展了线上售楼的工作。但从实际情况来看,对于大众买房这样的影响到家庭生活的大宗物业购置,如果没有实地去过售楼处体验,没有看过样板区的工程品质和现场体验,没有跟售楼人员的深度交流,只是通过网络视频查看、远程沟通就能下订单,这种情况除非是在纯刚需市场、房源紧缺情况下,才可能出现。
当前房地产供给已经非常充沛,地产局势已经从卖方市场转为买方市场,因此,通过这样的线上远程看房就下定决策的占比极其微小。所以我们对线上售楼的效果依然不报以乐观态度。
这样来看,当下房地产企业最重要的执行部门,即营销和工程施工部门,仍然会不能按时重启。也就是说,实质意义上的项目进度周期都会受到影响。
这样的直接结果有两个:
1、春节许多三四线城市重点依靠的返乡置业高峰销售期的销售业绩基本全部损耗,2月业绩也会损耗大部分;
2、工程施工团队的正式开工周期也会较往年从元宵节之后,进一步延期到3月初(乐观情况预测)。
那么这种影响如何量化呢?我们先看疫情对销售业务的影响。
首先的假设是:从1月下旬,即春节期间的售楼处暂停开始,多数地区的销售部门受疫情冲击会持续到2月底。3月份开始市场可能会慢慢恢复。以此假设进行预估,预计多数房地产公司2月份单月的销售额会减少80%。这是第一个假设。
若是3月疫情得到控制,3月中旬市场开始逐步恢复。但是恢复的成交数据也不会立刻回归正常,主要原因是前两个月受到售楼处封闭的冲击,带客看房和体验样板区的工作无法有效开展,因此,这段时间的销售蓄客质量基本为零。在缺乏有效蓄客储备情况下,即使3月重新恢复销售,也不会实现大规模集中成交,市场报复性的反弹也基本没有。所以销售的恢复的是缓慢的过程。
因此,我们预计对3月的销售冲击可能会影响50%。这是第二个假设。
基于上述两个假设,根据表1的数据可以看出:对于受影响较为严重的2月份,即每年的春节季,也不是购房旺季,2月单月的销售额在前20房地产公司全年占比在4.1~7.3%之间;3月单月的销售额在前20房地产公司的占比在6.5~11.1%之间。
那么,近三年前20强房企2,3月销售额总额于全年年均占比在10.6-18.4之间。

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